走过岁月里，预测不一样的2017年房地产市场

楼市回顾

       今年中国的楼市可谓“剧情很跌宕，段段很戳心”。回顾一整年的楼市行情，“9·30”新政或成为楼市上下半场的分水岭。新政实施后，一线及二线热点城市房价涨幅明显收窄，楼市调控效果显著。日前，中央经济工作会议也明确提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。

      网友@刘冶LY：世界上最遥远的小目标大概就是，假如你月薪一万块想上海买套100平米的房，不妨先定个小目标：比如先活它个200年，然后向天再借500年……
　　网友 TONI_JIAN表示2016年他最大的愿望是：哪天走在路上，遇到一个房地产开发商摔倒了，然后我把他扶起来，他微笑着给了我一个房产证就走了。
　　我喊道：“老板，你的房产证！”
　　然后老板转过头，微笑着对我说：“不，是你的房产证。”(其实这也是小编的愿望…)

房地产2017年的主基调仍是“分化”

一二线限购是从需求端控制住资产配置需求，房价泡沫不会在短期内被刺破

      限购政策往往充当房价泡沫破裂的保护伞，在房价没有上涨到足够高，以至于有一部分理性人开始抛售离场的时候，通过强迫房地产市场的供需双方暂时离场观望，一定时期内避免了泡沫被刺破时的房价大幅下跌。

       在短期内，政府明确的限购态度确实可以起到抑制对房地产投资性需求的作用，改善房地产市场的供需格局，从而保护房地产市场平稳发展。但是这种限购政策并不能从根本上消除投资性需求。从资产配置端来看，在强势美元的周期中，人民币汇率依然承压，在加强资本管制的背景下，不能外流的资产仍然存在资产配置需求。而实体经济疲弱的状况暂时不会发生改变，投资实体的回报率仍徘徊在低位，这类资金依旧需要寻找配置机会。因此限购时期对房地产的需求可能集聚，在下一次政策、金融环境宽松时集中爆发，进一步推升一线及部分二线城市房价，从而形成这些城市房价涨多跌少的局面。

三四线城市，去库存仍是主要任务

      关于我国三四线城市房地产市场的库存压力，并不能简单地根据70大中城市、百城数据去推断其库存。这是因为我国有293个地级市、361个县级市，还有1381个县，目前公布的数据并不能真正完全覆盖到三四线城市的库存状况。换一句话说，三四线城市的实际库存可能永远高于统计数据。即便在农民工市民化和公共服务方面得到政策扶持。去库存也是依然任重道远。

       在三四线城市内部，“分化”将同样存在。重点看好长三角和珠三角城市群中距离首位城市/区域中心较近的中小城市，这两大城市群的经济基础好，未来有望进一步吸纳人口进入。其次看好成渝（临近成都）和长江中游（临近武汉）城市群中距离首位城市较近的中小城市，一方面这些城市群本身有一定的经济基础，首位城市是区域中心，周边腹地广阔，地理条件较好，存在大量的待转移农业人口，另一方面地处中西部，可能会有一定程度的政策倾斜。

房地产市场将会变得更加理性

      住建部对2017年房地产调控政策的最新表述契合了中央经济工作会议对房地产市场的定位和调控基调，这意味着2017年房地产调控的主基调就是：抑制房地产泡沫，防范市场出现大起大落，让市场更加稳定，更为理性。

       12月16日闭幕的中央经济工作会议，对中国房地产市场提出了新的定位，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一表述，政策含义非常明确，住房需求要继续得到保障，炒房需求要管控和遏制。

       同时，为保障正常的购房和贷款需求，会议提出，要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。会议要求，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

      可以看出，决策层清醒认识到房地产的定位，绝不容忍投机的泛滥。

       数据显示，2016年前11个月，全国房地产投资累计同比增速为6.5%，较前10个月回落0.1个点；从当月同比看，11月份房地产投资增速为5.7%，回落7.7个百分点。分城市看，一线、二线、三四线及以下城市房地产投资累计同比增速分别为7.4%、7.8%、5.5%；与10月份相比，一线、三四线及以下城市房地产投资增速分别回落1.1个百分点、0.2个百分点，二线城市房地产投资增速上升0.4个百分点。目前来看，房地产调控已取得一定效果。

       无论是政府还是市场都给发出了明确信号，楼市疯狂的状态无法持续，2017年的房地产市场将更加理性。

2017年楼市调控方向

调控将持续深入 明年政策预期从紧

       梳理近段时间以来的调控思路，从市场趋势看，从9月30日开始的这一轮楼市调控各地已经有超过25个城市出台了50多次楼市调控措施。中央经济工作会议明确房地产长效机制有待建立，2016年房地产从前三季度的爆发式增长到四季度降温，楼市发展需要平稳健康。2017年房地产市场动向调控政策是不是会继续加码，是市场热点关注的问题。建立房地产平稳健康发展的长效机制，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。下一步应加快住房、土地供应、房地产税收等制度，以长效机制引导市场稳预期。

供给侧改革维持基本面

       短期通过货币或财政政策刺激需求，长期将实行供给侧改革。即，一方面，围绕房地产“去库存”，另一方面，围绕房地产供给侧改革，实施分类调控。

       对于一线城市和部分需求热点二线城市，将继续实行限购政策;多数二线和三、四线城市以刺激需求、去库存为主，配套措施有望在各地全面铺开。

       房地产调控政策将会是一个持续的长时间的状态，随着2017年的临近，房地产市场长宜放眼量，预计明年整体房地产将会进入新常态。

文章整合自新浪财经，网易房产，天涯社区，凤凰财经

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